Commentaire d'arret - Girouard c Druet - peut-on acheter un condominium par courriel?

• Author: Ouellet, Andrea

Dans le jugement majoritaire rendu dans l'affaire Girouard c Druet, les juges de la Cour d'appel ont indique que la question qui retiendrait l'attention dans cette affaire serait celle de savoir si l'on peut ou non conclure un contrat valable pour la rente d'un bien reel par le moyen de correspondance 61ectronique (en l'espece, par courriel) (1). Cependant, comme il est souvent lecas en common law, l'affaire est un peu plus complexe et souleve plus d'une question.

Les faits de l'affaire

Le demandeur, M. Girouard, voulait acheter une unite condominiale a la defenderesse, Mme Druet. Apres une conversation initiale au telephone, les parties ont convenu de communiquer par courriel. Selon le demandeur, les parties en seraient venues a une entente par courriels; selon la defenderesse, les parties n'avaient pas conclu de contrat valide. La Cour doit donc determiner s'il existe un contrat d'achat-vente valide entre le demandeur, M. Girouard, et Mme Druet.

La decision de premiere instance

Le juge Rideout, de la Cour de Banc de la Reine, a decide que les parties avaient conclu un contrat d'achat vente valide pour la vente de l'unite condominiale appartenant a Mme Druet (2). Il a donne raison a M. Girouard, le demandeur. Le juge Rideout a enumere les elements juges > pour la formation d'un contrat valide en matiere de transactions immobilieres et il a determine la presence de chacun de ces elements. Il a par la suite discute de la question qui semble plus problematique, ou du moins plus novatrice, soit celle de savoir si le moyen utilise, c'est-a-dire la correspondance electronique, pouvait empecher de qualifier le contrat

d'> tel que l'exige la Loi relative aux preuves litterales (3). Le juge Rideout a aussi examine la question de la validite de la signature > pour determiner si le contrat en l'espece comportait une signature valide sous le regime de cette Loi. Pour repondre a ces deux questions, le juge de premiere instance a tenu compte de la Loi sur les operations electroniques (4) et de l'article 38 de la Loi d'interpretation (5) de la province, qu'il a appliquee.

Les elements essentiels d'un contrat d'achat-vente d'un bien reel sont bien connus. A premiere vue, le juge de premiere instance ne semble avoir fait aucune erreur lorsqu'il a decide que les elements etaient presents en l'espece. On avait argumente que les parties n'avaient pas convenu de la date precise de la cloture. Regle generale, cependant, la date n'est pas qualifiee d'element > d'un contrat d'achat-vente, a moins que les parties ne le precisent clairement dans leur contrat. Si la date de cloture n'est pas expressement qualifiee de condition essentielle dans le contrat, les tribunaux exigeront que la cloture ait lieu dans un delai raisonnable (6). Pour ce qui est de l'absence d'un depot, comme l'a fait remarquer le juge Rideout, le versement d'un depot n'est qu'une coutume et non un element essentiel du contrat d'achat-vente. Finalement, le juge de premiere instance a expressement rejete l'argument de la defenderesse voulant que l'offre de faire rediger un document plus formei de la part de M. Girouard constitue une preuve que les parties n'avaient pas encore atteint le consensus requis pour conclure un contrat valide (7). En se fondant sur la preuve qui lui avait ete presentee, le juge Rideout a conclu que les negociations avaient pris fin et que les parties avaient conclu un contrat valide avec l'acceptation de Mme Druet dans un de ses derniers courriels, dans lequel elle a ecrit : > (8)

Selon le juge de premiere instance, > (9). Il ne tient pas compte d'un prochain courriel envoye par la defenderesse, date du meme jour, qui indique qu'elle est revenue sur sa decision apres une discussion avec un tiers (son compagnon) qui se disait insatisfait du prix. Le juge ne s'arrete pas sur te dernier courriel, etant d'avis que les parties se sont deja engagees par un contrat valide d'achat-vente.

Le juge Rideout avait-t-il raison de trancher en faveur de la validite du contrat entre les parties dans cette affaire? La reponse n'est pas evidente; plusieurs questions demeurent, et celles qui nous interessent et qui touchent davantage les transactions immobilieres sont celles de savoir si un ou plusieurs courriels peuvent servir de preuve ecrite sous le regime de la Loi relative aux preuves litterales et si la cour doit tenir compte du media dans son analyse et son application des criteres relatifs a la validite d'un contrat. Faut-il tenir compte du moyen de communication utilise par les parties et se montrer plus exigeants lorsque les parties utilisent des moyens de communication nouveaux et avec lesquels elles ont peu d'experience?

La decision de la Cour d'appel

Dans un jugement redige conjointement, les juges Robertson et Richard ont infirme la decision de premiere instance en se fondant sur une analyse quelque peu differente de celle du juge de premiere instance. Ils ont conclu qu'il n'existait aucun contrat valide entre les parties a l'instance. Les juges qui ont signe ce jugement ont eux-memes souligne l'importance de la decision en tant que precedent sur la question de la redaction de contrats de vente de biens reels par courriel :

Du point de vue de l'avocat, la valeur de precedent de la presente instance pourrait etre considerable. Les interactions entre les contrats, les courriels, les obligations de mise par ecrit et les signatures electroniques ne relevent plus uniquement de la simple curiosite lorsque la Loi relative aux preuves litterales est placee en regard de la Loi sur les operations electroniques [...] (10). La decision est detaillee et les juges se sont penches sur le fond de l'affaire apres que la defenderesse, qui n'avait pas eu gain de cause en premiere instance, ait obtenu le droit d'interjeter appel de la decision interlocutoire en vertu de la regle 62.21(1) des Regles de procedure du Nouveau-Brunswick. L'aspect procedural pourrait sans doute faire l'objet d'un commentaire distinct. Relativement a la question qui nous interesse, il suffit de faire remarquer que l'absence de preuve detaillee peut avoir eu des consequences sur la conclusion de l'affaire (11).

Les circonstances de l'espece

Selon les juges de la Cour d'appel, il y a lieu d'examiner les circonstances speciales des negociations des parties en faisant une analogie entre la communication par courriel et la communication par telephone :

L'autre facon d'aborder la question consiste a considerer les courriels comme etant l'equivalent de conversations telephoniques enregistrees qui revelent la mesure dans laquelle les parties avaient entrepris des discussions officieuses susceptibles de donner lieu a un contrat solennel et obligatoire. A notre avis, ce dernier point de vue correspond davantage aux attentes raisonnables du consommateur d'aujourd'hui [...] (12). Certains pourraient voir dans cette comparaison une perception quelque peu negative de la part de la Cour d'appel relativement a la correspondance par courriel et autres moyens electroniques. Si la Cour d'appel semble reconnaitre la possibilite de conclure des contrats par le moyen de courriels, il ne fait aucun doute qu'elle ne cherche pas a encourager la pratique. On peut mettre en doute le bien-fonde de l'analogie entre la correspondance par moyen electronique et la conversation telephonique et se demander si cette analogie doit servir dans l'analyse des questions juridiques qui nous interessent ici. Premierement, si l'objectif est de demontrer le manque de formalisme et de reflexion de la part des parties, on devrait sans doute prendre comme reference le message texte sous toutes ses formes, qui s'apparente davantage aux conversations telephoniques informelles et spontanees entre amis ou entre connaissances. Le courriel, pour sa part, est plus souvent utilise en milieu de travail et, de facon generale, dans des circonstances oh l'on veut documenter la communication, c'est-a-dire dans le domaine des affaires. Dans certains milieux, le courriel semble en voie de remplacer la lettre, et il semble etre percu comme un moyen de communication plus > que la conversation par telephone ou par texte. Le courriel est utilise de facon generale pour des communications en affaires, y compris celles entre un avocat et son client, et il existe des moyens pour en assurer la confidentialite; son utilisation est devenue courante comine moyen de communication acceptable pour transiger des affaires (13). Deuxiemement, il existe d'autres caracteristiques qui peuvent servir a distinguer entre les courriels et les conversations telephoniques, dont, par exemple, l'instantaneite de la conversation telephonique. Aussi, en discutant de la question relative au critere de l'acceptation dans une situation de contrat, regle generale, on ne retient pas l'analogie entre le courriel et la communication par telephone :

In some cases, ah electronic message can be delayed for hours. Acceptances sent electronically are thus more akin to acceptances by regular mail than to acceptance by means of communication, such as telephone, that are "substantially instantaneous" and "two-way". Consequently, the mailbox tule should apply, given the nature of electronic communication- fast mail in effect, but not instantaneous mail (14). Les juges de la Cour d'appel ont souligne le manque de reflexion et les circonstances particulieres qui, selon eux, ont marque les negociations des parties dans l'espece (15).

La notion voulant qu'une personne puisse passer au crible une serie de courriels, identifier les trois elements essentiels, trouver une signature qui satisfasse a la Loi sur les operations electroniques et, correlativement, a la Loi relative aux preuves litterales, et demander ensuite a la Cour de combler les lacunes en ajoutant les clauses contractuelles necessaires n'est pas conforme aux attentes raisonnables du consommateur type actuel. Il y a encore des situations ou les formalites comptent. L'achat d'une maison en est une [...] (16). La preuve...