H.W. Liebig Co. c. Leading Investments Ltd., [1986] 1 R.C.S. 70 (1986)

H.W. Liebig Co. c. Leading Investments Ltd., [1986] 1 R.C.S. 70

H.W. Liebig & Company Limited Appelante;

et

Leading Investments Limited Intimée.

No du greffe: 16860.

1985: 14, 15 février; 1986: 28 février.

Présents: Le juge en chef Dickson et les juges Estey, McIntyre, Chouinard, Lamer, Le Dain et La Forest.

en appel de la cour d'appel de l'ontario

Contrats -- Biens immobiliers -- Convention d'inscription et promesse de vente -- Refus de l'acheteur de mener la vente à son terme -- Dépôt détenu par le courtier -- Action intentée par le vendeur contre l'acheteur réglée -- Lien entre deux documents -- Interprétation de documents -- Le dépôt doit-il être remis au vendeur ou la commission versée au courtier? -- Judicature Act, R.S.O. 1980, chap. 223, art. 36.

Le vendeur intimé a inscrit son bien auprès du courtier en immeubles appelant. Un acheteur a signé une promesse de vente et a versé un dépôt au courtier. Lorsque l'acheteur a refusé de compléter l'opération, l'intimée a intenté une action contre lui en vue d'obtenir l'exécution pure et simple du contrat ou, à défaut, des dommages-intérêts pour inexécution du contrat, et contre le courtier en vue de récupérer le dépôt. Par demande reconventionnelle l'appelante a réclamé sa commission. L'action entre le vendeur et le courtier a suivi son cours, mais il y a eu désistement de l'action opposant le vendeur et l'acheteur. Le juge de première instance a conclu que la promesse de vente était le document déterminant et il a accordé à l'appelante sa commission, sans intérêt ni dépens. La Cour d'appel a infirmé cette décision et, vu que l'appelante n'avait pas trouvé d'acheteur prêt et disposé à conclure l'opération et capable de le faire, a accordé à l'intimée le dépôt, avec intérêts et dépens. Le présent litige porte principalement sur (1) l'interprétation de la convention d'inscription quant à la rémunération du courtier et (2) l'interprétation de la promesse de vente quant à cette rémunération et le lien entre les deux documents.

Arrêt (les juges Estey, McIntyre et Chouinard sont dissidents): Le pourvoi est rejeté.

Le juge en chef Dickson et les juges Lamer et La Forest: Le document déterminant est la convention d'inscription. Le marché entre le vendeur et le courtier a été conclu au moment de la signature de la convention d'inscription dont le sens n'est pas modifié si on la lit conjointement avec la promesse de vente. En réalité, la promesse de vente ne confère pas en soi au courtier le droit de réclamer sa commission, puisqu'il n'y a pas de lien contractuel ni d'échange de contrepartie entre le courtier et le vendeur. En signant la promesse de vente, le vendeur voulait accepter l'offre de l'acheteur; la clause de la promesse concernant la commission du courtier confirme simplement le marché conclu dans la convention d'inscription.

Le mot clé de la convention d'inscription est le mot "vente" pris au sens ordinaire de transfert de la propriété à quelqu'un d'autre, moyennant un prix quelconque. En l'absence d'éléments de preuve contraires, ce sens ordinaire ne doit pas être remplacé par un sens technique et juridique permettant de refléter la règle en vertu de laquelle les tribunaux, dans l'exercice de leur compétence en equity, peuvent ordonner l'exécution pure et simple d'une promesse de vente. Ce que le vendeur veut c'est une vente et non une action en justice. Cela est étayé par la conception générale qu'on a des contrats de cette nature.

Lorsque c'est le vendeur qui a manqué à sa parole, il suffit que le courtier établisse que l'acheteur proposé était prêt et disposé à acheter et capable de le faire. Le vendeur n'ayant pas manqué à sa parole cependant, le courtier n'avait pas droit à sa commission à moins de pouvoir démontrer que l'acheteur proposé était prêt et disposé à acheter et capable de le faire au moment fixé pour la signature de la vente. La conventio...

If you are already a vLex customer, Access Here