Le systeme Torrens et la publicite fonciere quebecoise.

• Author: Brochu, Francois

La reforme actuelle du systeme de publicite fonciere quebecois est essentiellement axee sur l'organisation de modes de consultation et d'inscription par voie eletronique. Le role de la publicite des droits demeure inchange depuis un siecle et demi, le systeme servant uniquement a departager les droits contradictoires d'ayants cause d'un meme auteur en fonction de leur date de publication. Une approche differente a ete choisie par plusieurs autres pays qui ont adopte le systeme Torrens et qui reconnaissent une foree probante aux droits inscrits. Il s'agit d'une preuve irrefragable des droits immobiliers aussi bien a l'egard des tiers qu'entre les parties a l'acte consfitutif.

Afin d'apporter des elements de reflexion en cette periode de reforme de la publicite fonciere quebecoise, l'auteur expose le contexte dans lequel est ne le systeme Torrens et les principales regles qui regissent son functionnement, L'idee de depart de ce systeme etait de supprimer tout recours aux titres retrospectifs en matiere de transmission de la propriete, de maniere a ce que l'inscription au registre foncier possede un effet constitutif de droits. La simplicite des procedures de transfert est, avec les garanties qui se rattachent aux inscriptions du registre foncier, l'un des pfincipaux avantages du systeme Torrens. Ce systeme s'articule autour de trois pricipes de base dont l'auteur etudie les fondements.

Les differents systemes juridiques auxquels le systeme a ete integre ne l'appliquent pas de maniere uniforme. L'auteur explique certaines differences ainsi que les controles relies a l'implantation du systeme Torrens. Le texte aborde egalement une analyse comparative de la protection offerte aux proprietaires et aux creanciers hypothecaires par le systeme Torrens et de celle offerte par la prescription acquisitive, qui joue un role fondamental au Qudbec, et l'assurance-titre, tres populaire aux Etats-Unis et pouvant egalement s'imposer au Qudbec faute de changements majeurs. L'auteur presente des conclusions qui peuvent s'averer tres utiles pour le programme quebecois de reforme de la publicite fonciere.

The current reform of the Quebec system of publination of rights in land is centred essentially on the organization of electronic modes of consultatiun and registration. The role of the publicafion of rights has remained unchanged for a centory anda half, with the system serving uniquely to decide between coatradictory rights of successots to the same registrant according to their date of publication. A different approach was chosen by several other countries that adopted the Torrens systeta and that recognize a probative force for registeted rights. This becomes irrefutable evidence of rights in immovables both towards third parties as well as towards the pardes of the constitutive act.

In order to contribute some elements of rellecfion during this period of reform in the publication of land rights in Quebec, the author sets out the context in which the Torrens system was boro and the principal rules that govem its functioning. The point of departure fur dais system was to suppress all recourse to retrospective titles in the transmission of ownership, so that registration in the land register would have aja effect constitufive of rights. The simplicity of transfer procedures is, along with the guaranties connected to registration in the land register, one of the principal advantages of the Torrens system. The system is organized around three basic principles, whose foundations the author studies.

The different legal systems into which the system has been integrated do not apply it in a uniform manner. The author explains certain differences as well as the controls linked to the implantation of the Torrens system. The article also takes upa comparative analysis of the protection offered to owners and to hypothecary creditors by the Torrens system and that offered by acquisitive prescriptinn, which plays a fundamental role in Quebec, and by title insurance, winch is very popular in the Unitad States and which could equaUy be implemented in Quebec without major changes. The author presents conclusions which could prove very useful for the Quebec program of reform of publication of rights in land.

Introduction

1. Les origines du systeme Torrens

2. Les fondements du systeme Torrens

   1. La trilogie des principes fondateurs

   2. L'application des principes regissant le systeme Torrens

      1. Le caractere relatif ou absolu de la force probante

      2. La portee du principe d'assurance

   3. Les controles sur lesquels repose le bon fonctionnement du systeme Torrens

      1. Les controles conduisant & l'implantation du systeme Torrens

      2. Les controles resultant de l'implantation du systeme Torrens

3. La protection offerte par le systeme Torrens

   1. Le systeme Torrens et la prescription

      1. L'approche australienne

      2. L'approche canadienne

   2. Le systeme Torrens et l'assurance-titre

      Conclusion

      Introduction

      Il est urgent ... d'attendre ! C'est ainsi que l'on pourrait resumer l'attitude du legislateur au regard des nouveaux pouvoirs que le Code civil du Quebec prevoyait confier, encore recemment, a la publicite fonciere quebecoise (1). Depuis l'abrogation des articles 2944, al. 2 et 2962 C.c.Q. le 9 octobre 2001 (2), il est devenu evident que l'attente sera longue avant que le registre foncier ne parvienne a prouver l'existence de droits reels immobiliers. La reforme actuelle du systeme de publicite fonciere est, en effet, essentiellement axee sur l'organisation de modes de consultation et d'inscription d'actes par vole electronique (3). Elle s'inscrit dans une tendance canadienne (4) et internationale (5) a l'informatisation des registres fonciers. Quant au role de la publicite des droits, il demeure le meme qu'il y a un siecle et demi : a la suite de l'entree en vigueur de la Loi modifiant le Code civil, la formalite publicitaire continue, au Quebec, de se limiter a departager les droits contradictoires d'ayants cause d'un meme auteur en fonction de leur date de publication (6). Plusieurs pays privilegient, en revanche, une conception differente de la publicite fonciere et de ses effets, allant jusqu' a reconnaitre une force probante aux droits inscrits. C'est notamment le cas des Etats, y compris plusieurs provinces canadiennes (7), ayant implante un systeme inspire de la legislation australienne, c'est-a-dire un [??]systeme Torrens[??] (8). Les references a ce regime de publicite des droits ont ete relativement fr6quentes, quoique succinctes, dans la doctrine quebecoise, principalement lorsqu'il s'agissait de mettre en evidence les limites des dispositions du Code civil du Bas-Canada touchant la publicite fonciere (9). Alphonse Desjardins, fondateur des caisses populaires, s'en etait meme fait le promoteur (10). En France, un auteur ecrivait en 1891 que [??][le systeme] Torrens est, de tous les systemes contemporains, celui qui satisfait le mieux aux exigences theoriques et pratiques d'un bon regime de publicite[??]". Il est donc etonnant que, au-dela de l'appellation, les principes regissant ce systeme de publicite fonciere soient, aujourd'hui, assez peu connus an Qudbec.

      Les effets du systeme developpe en Australie au milieu du XIXe siecle sont tres etendus si on les compare a ceux que desire maintenir le legislateur quebecois. La publicite constitue, d'apres les regles d'origine australienne, non seulement une etape essentielle sans laquelle on ne peut operer le transfert d'un droit (12), mais elle va egalement jusqu'a prouver l'existence des droits de maniere irrefragable aussi bien a l'egard des tiers qu'entre les parties a l'acte constitutif. Le Code civil du Quebec proposait-il, sous le couvert des anciens articles 2944, al. 2 et 2962, l'introduction d'un systeme de publicite fonciere d'inspiration Torrens au Quebec ? Le systeme quebecois peut-il esperer atteindre une force comparable a celle qui existe dans les pays ayant introduit les principes imagines par Robert R. Torrens ? Un groupe de travail, forme en 1996 par le ministre de la Justice du Quebec pour formuler des recommandations sur les aspects juridiques de la reforme de la publicite fonciere, ne semblait pas exclure cette possibilite. Dans leur rapport, les membres de ce groupe de travail estimaient que :

      Des ameliorations devraient etre apportees au systeme actuel. Ces ameliorations devraient notamment viser [...] a augmenter la force probante du registre foncier en s'inspirant du modele dit d'inscription de droit [dont fait partie le systeme Torrens]. [...] Le systeme d'inscription de droit est susceptible d'offrir a l'ensemble de la clientele des bureaux de la publicite des avantages superieurs a ceux decoulant d'un systeme de reference, Il importe cependant que les etudes requises venant en etablir la faisabilite, l'efficacite et l'opportunite soient realisees dans les meilleurs delais afin que l'on puisse apporter rapidement au systeme actuel les ameliorations necessaires. Fante de ce faire, le systeme de reference actuel va perdurer sans que les citoyens puissent beneficier des avantages que procurerait un systeme ameliore (13). Dans le but d'apporter des elements de reflexion en cette periode de reforme de la publicite fonciere quebecoise, nous exposerons le contexte dans lequel est ne le systeme Torrens ainsi que les principales regles regissant son fonctionnement. Nous examinerons ensuite la protection offerte aux proprietaires et aux creanciers hypothecaires par ce systeme de publicite fonciere en la comparant, notamment, a celle que procurent la prescription acquisitive--qui joue un role fondamental au Quebec--et l'assurancetitre.

1. Les origines du systeme Torrens

   La petite histoire veut que Robert R. Torrens, l'un des principaux instigateurs (14) du systeme de publicite fonciere australien qui porte, aujourd'hui encore, son nom (15), ait pris la resolution, alors qu'il etait agent de douanes a Londres vers la fin des annees 1830, de simplifier et de rendre securitaire le...